Plus-values immobilières : nouvelles règles depuis le 1er septembre 2013

Après plusieurs changements dans le calcul des plus-values immobilières des particuliers et malheureusement pas toujours au profit de ces derniers, l’administration fiscale a communiqué en septembre 2013 la réforme fiscale sur la vente des biens immobiliers. Cette réforme a été définitivement adoptée avec la loi de finances 2014.

Auparavant, les plus-values immobilières réalisées par les particuliers étaient exonérées d’impôt après une durée de détention de 30 ans. Ces particuliers ne payaient donc :

-          ni l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %,

-          ni les prélèvements sociaux au taux de 15,5 %,

-          ni la surtaxe sur la fraction des plus-values immobilières supérieure à 50.000 euros calculée selon un barème qui est fonction de la plus-value réalisée (Loi de finances 2012).

 

Quelles sont les modalités des nouvelles règles en vigueur à compter du 1er septembre 2013 ?

Nous distinguerons deux types de cession :

-          Les cessions de terrains à bâtir,

-          Les cessions de biens immobiliers autres que terrains à bâtir.

 

1)   Les terrains à bâtir :

Afin de lutter contre la rétention foncière, la Loi de Finances de 2013 voulait supprimer tout abattement accordé en fonction de la durée de détention sur les cessions de terrains à bâtir. Toutefois, l’article prévoyant cette disposition a été jugé contraire à la Constitution et le Conseil Constitutionnel a abrogé ce texte.

En conséquence, la loi de finance 2014 a constaté l’abattement suivant :

-          2% pour chaque année au-delà de la 5ème année de détention,

-          4% pour chaque année au-delà de la 17ème année de détention,

-          8% pour chaque année au-delà de la 24ème année de détention.

Ce mécanisme conduit à une exonération définitive d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (CSG-RDS) au-delà de la 30ème année de détention.

2)   Biens immobiliers autres que terrains à bâtir :

L’abattement sur la plus-value de ces biens est la suivante pour l’impôt sur le revenu (IR).

-          6% pour chaque année de détention à partir de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année révolue,

-          4% pour la 22ème année de détention.

-          L’abattement pour l’IR est total après la 22ème année de détention.

L’abattement sur les prélèvements sociaux nécessite une durée de détention plus longue, soit 30 ans. Il est calculé de la façon suivante :

-          1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21ème année révolue,

-          1,60 pour la 22ème année,

-          9% pour chaque année au-delà de la 22ème année, jusqu’à la 30ème année.

Par ailleurs, si la vente d’un bien autre qu’un terrain à bâtir intervient avant le 31 août 2014, un abattement exceptionnel de 25% s’appliquera sur cette cession.

Exemple : Un bien a été acquis le 1er janvier pour 300.000 euros (Frais d’acquisition : 20.000 euros). Il est revendu le 1er avril 2014 pour 800.000 euros.

-          Plus-value Brute : 480.000 euros (800.000 euros – 320.000 euros) ;

-          Années de détention : 15 ans.

 

a)   Calcul de l’Impôt sur le revenu :

-          Taux de réduction de l’impôt : 60%

(de 1999 à 2003 = 0 % et de 2004 à 2013 : 6% x 10 ans)

-          Fraction imposable : 192.000 euros (480.000 – 288.000 (soit les 60% à retrancher de la plus-value brute))

-          Abattement exceptionnel : 48.000 euros –  (192.000 x 25%)

-          Fraction imposable après abattement : 144.000 euros (192.000 – 48.000)

-          Impôt sur le revenu : 27.360 euros ( x 19%)

-          Taxe pour les plus-values élevées : 4.320 euros (3% x 144.000)

 

b)   Calcul des prélèvements sociaux :

-          Taux de la réduction : 16.5%

-          Fraction soumise à la CSG-RDS : 400.800 (480.000 – 79.200 (soit les 16.5% applicables en fonction des 15 années de détention du bien)

-          Abattement exceptionnel : 100.200 (400.800 x 25%)

-          Fraction CSG-RDS après abattement : 300.600 (400.800 – 100.200)

-          Prélèvements sociaux : 46.593 (300.600 x 15.5%)

Emile Cohen 

Expert Comptable

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