Les effets pervers de la loi ALUR

Le 26 mars 2014 était publiée au journal officiel la loi pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové, la désormais fameuse loi ALUR. Point d’orgue et finalement point final de l’action de Cécile Duflot au gouvernement, la loi ALUR a pour ambition de « réguler le marché, protéger les citoyens et innover pour mieux construire ».

Si nous ne pouvons que saluer les efforts entrepris pour améliorer la formation des professionnels de l’immobilier et réguler les dérives du marché de la location, force est de constater les effets pervers et particulièrement alarmants sur la fluidité des transactions immobilières engendrés par la loi de Mme Duflot.

A peine deux mois après sa mise en service, la loi ALUR dans son désir d’informer au mieux les candidats acquéreurs d’un bien immobilier a considérablement et souvent inutilement compliqué la rédaction d’un compromis de vente, souvent au détriment une fois encore des propriétaires et d’une manière plus inattendue, a augmenté les coûts et favorisé la mise en place de pratiques abusives.

Pour mémoire, dans le cadre d’une transaction immobilière, la signature d’un compromis de vente, devant notaire ou sous seing privé, ne nécessitait jusqu’alors que l’annexion de l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires (Carrez, termites, amiante électricité etc.) avant que ne soit purgé un délai de rétractation de 7 jours.

Le plus souvent l’usage voulait que les derniers PV d’assemblées, les relevés de charges et autre taxe foncière étaient sinon annexés, au moins consultés avant accord, l’ensemble de ses documents étant de toute façon réuni par le notaire pour l’acte de vente définitif.

Avec la nouvelle loi ALUR, suivant la volonté honorable de renforcer la connaissance des acheteurs sur le bien qu'ils achètent, le propriétaire vendeur se trouve devant l’obligation de fournir dès le compromis de nombreux documents concernant la copropriété, en particulier sa santé financière, son organisation et son état :

 

- La fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques de la résidence,                   
 
- Le règlement de copropriété avec état descriptif de division et tous ses modificatifs,           
 
- Les procès-verbaux d’assemblée générale sur les trois dernières années,                   
 
- Le montant des charges courantes de copropriété sur les deux dernières années,                   
 
- Le justificatif des sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndic au moment de la vente,                   
 
- L’état global des impayés de chargeséventuels dans la copropriété,                   
 
- Le montant du fonds de roulement  éventuel déposé par le vendeur,                   
 
- Le carnet d’entretien de l’immeuble.
 

Si en théorie renforcer la connaissance de l’acquéreur avant qu’il ne s’engage semble être une bonne initiative, en pratique, le zèle réclamé par la ministre est problématique. En effet si le règlement de copropriété est relativement facile à fournir, imposer qu’il soit annexé avec l’ensemble des modificatifs apportés au cours des années voir des siècles est souvent, selon le témoignage des notaires, tout simplement impossible. Dès lors soumettre la validité d’une vente immobilière à l’annexion d’une modification parfois centenaire d’un article anecdotique, laisse songeur.

De la même manière, imposer la présence des 3 derniers PV d’assemblées, dès le compromis, complique inutilement la tâche des vendeurs et en ce qui concerne le carnet d’entretien, courants sont les immeubles qui n’en possèdent tout simplement pas.

Tout ça peut sembler anecdotique mais cette nouvelle loi et ces nouvelles contraintes mettent un peu plus en péril un marché immobilier déjà bien moribond, et engendrent 3 effets pervers :

Le premier: l’allongement du temps.

La fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) déplore que ces nouvelles exigences « ralentissent et alourdissent le processus des ventes immobilières ». Désormais après une négociation et un accord entre les parties, il faut souvent près d’un mois pour réunir les documents nécessaires à la rédaction d’un compromis. Tous les professionnels vous le diront allonger le temps de réalisation fragilise considérablement les ventes.

Deuxième effet, l’atteinte à la sécurité des contrats.

Pour remédier à l’allongement des délais, nombreux sont les notaires qui acceptent de signer les compromis de vente sans l’ensemble des documents demandés mais sans pouvoir alors purger la loi SRU et les fameux 7 jours de rétractation. On se retrouve alors avec des transactions qui ne sont jamais sécurisées et qui jusqu’au moment de l’acte final laisseront la possibilité aux acquéreurs de changer d’avis, sans aucun dédommagement pour les propriétaires. Plus grave, on voit déjà des marchands de biens profiter de l’aubaine pour bloquer artificiellement des biens.

Dernière dérive: le coût.

L’ensemble des documents demandés est souvent exclusivement détenu par les syndics de copropriété. Peu philanthropes, nombreux sont ceux qui y ont vu un filon àexploiter, la loi n’ayant pas pensé à obliger les syndics à fournir gratuitement les documents. Dernier exemple en date, la semaine dernière à Nice, lors d’une transaction portant sur un 4 pièces, quartier des Musiciens, les propriétaires se sont vu réclamer 450€ par le syndic contre la fourniture d’un « Pack ALUR ». Ce coût, additionné à celui déjà conséquent des diagnostics techniques, pousse déjà de nombreux propriétaires à retirer leur bien de la vente. Le mal est encore plus inquiétant chez les propriétaires étrangers, totalement affolés par cette dérive administrative.

Si l’un des objectifs de Mme Duflot fut d’aider à la reprise du marché immobilier, nul doute qu’avec la loi ALUR, celle-ci a bien manqué sa cible.

 

 
Julien  Spillebout
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