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Investir dans l'immobilier en nue-propriété

Dans un environnement de taux très bas, il est naturel de rechercher une alternative aux investissements financiers, et l'immobilier locatif attire toujours de nombreux particuliers. Toutefois la taxation des revenus et du capital foncier, ainsi que les soucis et frais relatifs à la location, limitent fortement l'intérêt d'un tel investissement.

Il existe cependant une alternative potentiellement attractive à l'investissement classique en immobilier locatif : c'est l'achat de la nue-propriété d'un bien immobilier.

De nombreux montages peuvent être envisagés : celui que nous décrivons ci-après présente de nombreux avantages (simplicité, optimisation de la rentabilité après impôt, sécurisation juridique, etc...).

Principe: au lieu d'acheter un appartement neuf à 100% de sa valeur actuelle pour le louer, l'investisseur achète pour 60% la seule nue-propriété de ce bien qui deviendra sa pleine propriété dans 15 ans. Pendant ces 15 ans la jouissance (ou usufruit) de ce bien appartient à un bailleur social qui le rendra, après remise en état, au nu-propriétaire qui en récupérera alors la pleine propriété.

Pendant ces quinze ans, le nu-propriétaire n'enregistre aucun flux financier: il ne touche pas de loyers et ne décaisse rien (ni charges, ni travaux, ni taxes foncière, ni impôts,..)

Le fait de payer 60% un bien d’une valeur de 100% dont on ne dispose qu’au bout de quinze ans équivaut à une rentabilité de 3,5%

Schéma global de l’opération

Parmi les avantages :

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L'optimisation fiscale de la nue-propriété :

Exemple de rentabilité d’un investissement locatif en nue-propriété :

Avec des prix de l’immobilier constant, pour un investisseur disposant par ailleurs de revenus fonciers, et finançant par l’emprunt un achat en nue-propriété, la rentabilité annuelle nette d’impôt ressort à 5,7%/an sur 15 ans

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Exemple comparatif d’un investissement locatif en pleine propriété et en nue-propriété

Pour un client dont le taux marginal d’impôt sur le revenu est de 41% (i.e. un célibataire avec 70 k€ de revenus annuels) et dont le taux marginal d’ISF est de 0,7% (i.e. patrimoine global compris entre 1,3 et 2,5 millions), au bout de 15 ans pour un investissement de 100 k€ :

images 4Conclusion :
Cette présentation simplifiée a pour principal objectif de montrer l’intérêt potentiellement très important d’un investissement en nue-propriété plutôt qu’en pleine propriété.
La situation spécifique de chaque client et ses objectifs patrimoniaux et personnels permettront de faire une évaluation précise de ces montages.
Parlez-en avec votre conseiller !